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Fiscalité immobilière, comptabilité SCI et LMNP, et conseils pratiques pour les investisseurs.
Résultat imposable en SCI IS : les retraitements extracomptables que personne ne vous explique
Votre SCI a dégagé 12 000 euros de bénéfice comptable cette année. Vous pensez donc devoir payer de l'IS sur 12 000 euros. Sauf que ce n'est presque jamais ce chiffre-là que l'administration fiscale regarde. Entre le résultat qui sort de votre comptabilité et la base réellement imposable, il existe toute une mécanique de corrections, qu'on appelle les retraitements extracomptables. Les ignorer, c'est soit surpayer l'impôt, soit s'exposer à un redressement. Pourquoi le résultat comptable
Indivision et SCI : quelle structure choisir pour détenir un bien immobilier en famille ?
Trois frères héritent d'un appartement. Deux amis achètent ensemble un immeuble de rapport. Des parents veulent transmettre un bien à leurs enfants progressivement. Dans tous ces cas, la même question surgit : faut-il rester en indivision ou créer une SCI ? La réponse n'est pas universelle, mais elle dépend de quelques paramètres bien identifiables. L'indivision : la structure par défaut, avec ses limites L'indivision est la situation légale qui s'impose automatiquement dès que plusie
LMNP : faut-il vraiment un expert-comptable pour gérer sa déclaration ?
Vous venez d'acquérir un bien meublé, ou vous louez déjà depuis quelques années en régime micro-BIC. Autour de vous, certains passent au régime réel avec un comptable, d'autres s'en sortent seuls, et quelqu'un vous a dit qu'un expert-comptable était "indispensable" en LMNP. La réalité est plus nuancée, et surtout plus favorable au propriétaire autonome qu'on ne le pense. Tout dépend de votre régime, de votre situation, et de ce que vous êtes prêt à comprendre. Micro-BIC ou régime réel :
Revenus fonciers en SCI IR : comment les quotes-parts remontent chez les associés et s'intègrent dans leur impôt personnel
La SCI soumise à l'IR ne paie pas d'impôt. C'est son avantage affiché, son argument de vente. Mais concrètement, ça signifie quoi pour les associés qui la détiennent ? Qui paie quoi, sur quel montant, et comment ça s'inscrit dans leur déclaration personnelle de revenus ? C'est le trajet complet de ce mécanisme qu'il vaut la peine de suivre de bout en bout, parce que beaucoup d'associés signent des statuts sans avoir mesuré ce que leurs quotes-parts vont réellement peser sur leur feuille d'im
Résultat fiscal SCI IS : comment lire, interpréter et utiliser le formulaire 2033-B ?
Chaque année, quand vient l'heure de déposer la liasse fiscale, le formulaire 2033-B atterrit sur le bureau des gérants de SCI IS comme un document un peu intimidant. Deux colonnes de chiffres, des lignes codées RA, RB, RC... et quelque part là-dedans, les données qui vont alimenter le calcul de l'impôt sur les sociétés. Voilà comment le lire vraiment, comment il s'articule avec le reste de la liasse, et surtout comment l'utiliser pour piloter votre SCI. Le 2033-B n'est pas juste un form
Provision pour charges en SCI IS : quand la constituer, comment la comptabiliser et quel impact fiscal ?
Votre exercice se clôture au 31 décembre et vous savez déjà que la toiture de l'immeuble devra être refaite l'année prochaine. Ou que ce locataire qui n'a pas payé depuis trois mois risque fort de ne jamais vous rembourser. Faut-il attendre d'avoir la facture pour reconnaître ces charges ? Non. C'est précisément à cela que servent les provisions. Provision, charge à payer, dépréciation : trois notions que l'on confond trop souvent La terminologie comptable est trompeuse, et même les g
Cession de parts de SCI IS : comment calculer et déclarer la plus-value ?
Vendre ses parts de SCI à l'IS paraît simple en surface. Mais entre le régime fiscal qui s'applique, le calcul du prix de revient, et l'effet des réserves accumulées sur la note finale, beaucoup d'associés découvrent au dernier moment que la fiscalité de sortie est bien plus lourde qu'anticipé. Voici ce qu'il faut savoir avant de signer. Ce que la cession de parts de SCI IS a de particulier sur le plan fiscal La première chose à comprendre est que la cession de parts de SCI IS n'est p
Travaux en SCI IS : charge ou immobilisation, la distinction qui change tout à votre fiscalité
Un ravalement de façade, une nouvelle chaudière, la réfection complète d'un appartement entre deux locataires. Les travaux font partie de la vie d'un bien immobilier, et leur traitement comptable dans une SCI à l'IS n'est jamais anodin. Selon la nature des travaux, vous pouvez déduire la totalité de la dépense dans l'année, ou vous retrouver à l'amortir sur quinze ans. La différence peut représenter plusieurs milliers d'euros d'IS économisé, ou différé. La question fondamentale : charge
SCI IS ou IR : comment choisir le bon régime fiscal en 2026 ?
C'est souvent la première question qu'on se pose après avoir décidé de créer une SCI : IS ou IR ? Et c'est peut-être la plus structurante de toutes, parce qu'elle ne se change pas facilement une fois prise. Choisir le mauvais régime au départ, c'est parfois des années de fiscalité sous-optimale avant de pouvoir rectifier le tir, quand c'est encore possible. Ce que signifie concrètement être à l'IR ou à l'IS La SCI à l'impôt sur le revenu est le régime par défaut. La société ne paie pa
Clôture comptable SCI IS : le calendrier fiscal complet et les erreurs à ne pas commettre
La clôture d'une SCI à l'impôt sur les sociétés n'est pas une date unique mais une séquence d'opérations qui s'étalent sur plusieurs mois. Entre le 31 décembre et le dépôt de la liasse, les gérants qui ne connaissent pas le calendrier précis se retrouvent à courir après des délais, à payer des pénalités évitables, ou à découvrir en cours de route qu'un acompte aurait dû être versé en mars. Voici ce qu'il faut avoir en tête pour une clôture sereine. Pourquoi la clôture d'une SCI IS est pl
LMNP 2026 : prélèvements sociaux à 18,6 %, calcul, qui paye et stratégies pour réduire la facture
Imaginez découvrir, en ouvrant votre avis d'imposition de mai, que la facture des prélèvements sociaux sur votre bien meublé a grossi de 8 % sans que vous ayez rien fait de travers. C'est exactement ce qui attend des centaines de milliers de loueurs en meublé non professionnels en 2026 : la LFSS, adoptée en fin d'année 2025, a porté le taux de 17,2 % à 18,6 %. Une mécanique qui mérite d'être décortiquée, parce qu'elle change le visage économique d'un investissement LMNP classique. Ce que
Rémunération du gérant de SCI IS : est-ce possible, comment la déduire et quelle fiscalité ?
Vous gérez activement votre SCI à l'IS : vous négociez avec les locataires, suivez la comptabilité, coordonnez les travaux, relancez les impayés. Beaucoup de gérants font tout ce travail gratuitement, sans jamais se poser la question : est-ce que je peux me rémunérer ? La réponse est oui, sous conditions, et avec des implications fiscales qu'il vaut mieux comprendre avant de signer la première fiche de paie. La rémunération du gérant en SCI IS : une possibilité encadrée par les statuts